화천대유 논란
[ 목 차 ]
1. 화천대유의 뜻
2. 화천대유 천화동인 논란이 커지는 이유
3. 시간대별 흐름
4. 대장동 개발사업 논란
1) 개요
2) 배경
3) 성남시 대장동 개발사업 특혜 논란 의혹
5. 대장동 개발 사업 화천대유 1,100배 수익 가능 이유
6. 특정금전신탁
1. 화천대유의 뜻
주식회사 화천대유자산관리회사를 줄여서 화천대유라고 한다.
2015년에 설립되어 성남분당에 있는 도시개발사업 자산관리회사이다.
※ 대통령여당후보경선인 이재명 경기지사의 성남시 대장동 개발 의혹과 관련한 논란이 끊이지 않고 있는 가운데 언론 및 국회의원들 사이에서 지속적으로 언급되는 '화천대유'와 '천화동인'의 뜻이 화제이다.
이를 알아보려면 우선 '성남의뜰'이 무엇인지부터 살펴봐야 한다. '성남의뜰'은 대장동 개발을 목적으로 성남시 산하 성남도시개발공사가 2015년 설립한 특수목적법인으로 화천대유(화천대유자산관리)는 '성남의뜰'이 민간 사업자를 공모하던 시기에 설립된 신생 업체다 '천화동인'은 화천대유의 자회사다.
사전적인 의미에서의 화천대유는 주역의 64괘 중 가장 좋은 괘 중의 하나로 하늘에 붙어 있는 밝은 해가 세상을 비춘다는 뜻을 담고 있다. 천화동인은 어떤 일을 두고 사람들이 힘을 하나로 묶어 원하는 것을 이룬다는 의미다.
2. 화천대유 천화동인 논란이 커지는 이유
경기 성남시 대장동 일대 논밭과 그린벨트 약 30만평에 아파트 5903가구를 조성한 대장동 프로젝트의 최대 수혜자로 '자산관리회사' 화천대유가 주목받고 있기에 논란이 커지고 있다.
국민의힘 측은 불법투자 의혹 및 이재명 지사와의 연루 가능성 및 특혜 의혹을 제기하고 있는 반면 이재명 지사 측은 "1원이라도 부당한 이득을 취했으면 후보직, 공직에서 사퇴하겠다"며 국민의힘 의원들을 고발하는 등 맞불을 놓고 있다.
화천대유는 이 프로젝트를 수행하는 프로젝트금융투자회사(PFV) '성남의뜰' 에 지분 1%미만(1%-1주)으로 참여했지만 지난해 1739억원의 당기순이익을 올렸고, 회사에 쌓아둔 이익잉여금만도 1530억원이다.
2015년 2월 자본금 5,000만원,직원 3명으로 출발한 회사가 이렇게 경이로운 수익을 올릴 수 있었던 원인은 '부동산 개발사업'을 했기 때문이다.
화천대유는 2017년 성남의뜰로부터 대장지구 내 5개 필지를 '수의계약'형태로 받아 대우건설과 포스코건설의 아파트 브랜드를 붙여 2018년 분양했고, 지난해까지 1조981억원의 분양매출과 2352억원의 누적분양수익을 거뒀다.
화천대유는 '자산관리회사'자격으로 컨소시엄에 참여했고 2016년 화천대유 감사보고서에도 자산관리업을 하는 회사로 나와 있다. 부동산투자회사법상 자산관리회사는 자본금 70억원 이상이어야 하고, 심지어 성남의뜰 컨소시엄 내에 메이저 자산관리회사인 하나자산신탁이 주주(2종 우선주 5% 보유)로 참여하고 있다. 하지만 성남의뜰은 부동산투자회사법상 자격요건을 갖추지 못한 화천대유에 자산관리를 위탁했고, 관련 수수료를 지급했다. 위탁수수료만도 90억원이다.
더 나아가 성남의뜰은 '직접 시행권'까지 화천대유에 줬는데, 2017년 화천대유 감사보고서에는 화천대유가 '자산관리업+부동산개발 및 공급업'을 하는 회사로 변경돼 있다. 사업 영역에 부동산 개발 및 공급업이 추가된 것이다.
건설부동산업계와 부동산금융업계는 화천대유의 자본금이 5000만원에서 증자를 통해 3억5000만원이 된 것을 주목하며,부동산개발업을 하기 위해 미리 요건을 맞췄을 가능성이 크다고 보고 있다.
화천대유는 2015년 4월 증자를 했는데, 그 시점은 2015년 3월27일 성남의뜰 컨소시엄이 대장지구 프로젝트 우선협상대상자로 선정된 직후다. 실제 화천대유가 부동산개발업을 했고, 결과적으로 3억원 증자로 3000억원 이상(올해 수익분 감안)의 추가수익을 올린 셈이다. 딱 증자자금 대비 '천배'의 수익을 올린 건데, 화천대유의 지분 100%는 언론인 출신 김만배씨가 갖고 있다.
또 하나의 문제는 화천대유가 하나자산신탁과 체결한 '관리형토지신탁'계약에 따라 실질적인 부동산개발업무를 하나자산신탁이 했다는 점이다. 결과적으로 화천대유는 연결작업을 주로 하면서 '떼돈'을 번 셈이다.
3. 시간대별 흐름
* 2015.7.17
성남도시개발공사가 대장동 개발사업을 시행하기 위해 시중은행들과 같이 출자하여 ,
'성남의뜰'이라는 회사를 설립
* 성남의뜰은 대장동 개발관련 자산관리를 (주)화천대유자산관리 회사에 맡김.
* 화천대유는 2015년에 언론사 머니투데이 출신 김만배가 5000만원을 출자해 만든 신설 시행업체임
* 화천대유는 2015년 자회사 천하동인을 설립
- 1호부터 7호까지 4개월동안 7개의 자회사를 설립
* 토지매입비만 1조가 넘는 대규모 사업계획에 ,
개발사업 경험이 없는 화천대유 및 천하동인 자회사 7개가 참여해 사업자로 선정됨.
* 이 사업을 통해 화천대유는 3년간 577억을 배당금을 받았고,
자회사 천하동인은 SK증권 특정금전신탁을 통해 3년간 3,463억원의
배당금을 받음.
* 총 4,040억원의 배당수익이 발생함.
4. 대장동 개발사업 논란
1) 개요
이재명은 성남시장 재직 시절, "택지 개발 이익을 공공영역으로 환수하겠다"라며 성남판교대장도시개발사업의 방식을 민간 개발 방식에서 민간·공영 공동 사업으로 바꿨었다.
이때 이재명은 5500억 원을 성남시에 환수했다고 밝혔으나, 환수액을 제외한 나머지 개발 사업 이익금 중 상당액이 특정 개인이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리에 돌아간 것이 드러나면서 발생한 논란이다.
2) 배경
이대엽이 성남시장으로 재임중이던 2004년 12월 즈음에 한국토지주택공사(LH)는 대장동의 128만㎡를 미니 새도시로 개발하는 계획을 세웠고 성남시도 '2020년 성남도시기본계획' 에 반영했으나 계획이 유출되었고 그로 인해 공무원들의 땅 투기가 이뤄져 22명의 인원이 입건되자 잠정 중단되었다.
* LH는 2010년 9월에 재정난을 이유로 돌연 공공개발 사업을 다시 포기했다.
* 2010년, 시장이 이재명으로 바뀌었고 LH가 사업을 포기한 틈을 타 민간사업자들은 다시 이 사업에 뛰어들었으나 한 사업자가 민영개발로 돌리기 위해 한나라당 소속의 신영수 의원과 그 친동생, 그리고 전직 LH 본부장 등에게 수억원의 뇌물을 뿌렸다는 게 알려졌고(대장동 비리 사건) 경찰과 검찰의 수사로 전모가 밝혀져 관련자 9명이 재판에 넘겨져 형사처벌을 받았다.
* 이에 이재명 당시 성남시장은 개발에 따른 민간의 이익을 최대한 줄이고, 상당수 사업 이익을 환수해 신흥동 제1공단 공원화 사업에 투입하는 '결합개발' 방식을 고안했다. 2015년 6월에 이런 내용을 뼈대로 한 '대장동 제1공단 결합 도시개발구역 개발계획' 이 등장했고 그 다음달에 성남시 산하의 성남도시개발공사를 통해 '성남의뜰' 이라는 특수목적법인(SPC)이 설립되었다.
성남의뜰의 납입자본금은 50억원(우선주 46억5천만5천원, 보통주 3억4999만5천원)으로 돼 있으며 우선주의 경우 성남시 산하 성남도시개발공사가 53.76%를 보유하고 하나은행 15.06%, 국민은행 8.60%, 기업은행 8.60% 등의 지분율이다. 보통주 약 7%는 SK증권(6%)과 화천대유 자산관리(1%)가 나눠 가졌다.
3) 성남시 대장동 개발 특혜논란 의혹
(1) 화천대유 설립 배경
: 대장동 개발 사업에서 공고 (2015년 2월 13일)일주일 전 부동산 개발 회사 화천대유 설립
(2) 사업자 선정 과정
* 화천대유 참여 컨소시엄 '성남의 뜰' 사업계획서 접수 하루만에 우선협상대상자 선정
* 화천대유 참여 컨소시엄만 '자산관리회사 (AMC) 설립 및 운영계획' 가점 20점 챙겨, 다른 컨소시엄은 해당 요건 미충족
(3) 이례적인 수익배분 구조
:자본금(투자금) 3억5천만원으로 배당금 4040억, 과다한 수익 구조
(4)법조 인맥
: 거물급 법조인들 화천대유 고문으로 활동
이상 4가지 정도로 의혹을 가질 수 있다.
성남의뜰이라는 PFV 프로젝트 금융투자 회사가 만들어졌고 ,거기에 성남도시개발공사가 50%의 지분을 갖고 있었고 하나은행 등 43%가 제1금융권이 지분을 갖고 있고 ,지금 의혹의 핵심은 7%, 지분을 갖고 있는 화천대유 1% 그리고 SK증권 6%이다.
SK증권 6%가 나중에 배당을 3400억을 받아갔는데 SK증권이 SK증권 회삿돈인 줄 알았더니 특정금전신탁. 쉽게 말해서 개인들이 신탁에 들어놓은 것들을 모아서 SK증권 이름으로 포장해서 투자를 한 것이다. 전체 액수가 3억인데 수익은 3463억. 수익율이 11만 5345%다.
1,153배다.
여기에 의문들을 많이 가지고 있고,
차명을 이용한 숨은 세력들에 대해 궁금해 한다.
왜 법인의 이름으로 포장을 했으며 왜 화천대유 1%와 SK증권 6%를 다 갈라놨는가? 7개의 특금신탁이 있고 그 특금신탁별로 7개 법인이 하나씩 따로 있다. 이름은 천하동인 1호부터 천하동인 7호까지 이다.
초기에 대장동 개발사업을 추진하면서 만든 예상 수익 자료를 보면 , 이익이 3,600억을 예상 하고 있는 것으로 돼 있다. 그런데 1,800억만 우선주가 가져가라고 돼 있다.
절반을 안정적인 우선주가 가져가고, 절반을 시행사가 가져가는 것은 흔히들 하는 계약이다.
그런데 그런 부분에서 일부에서 공영개발 아니냐. 그리고 너무 많이… 나머지를 다 가져간다는 게 말이 되냐. 그러니 한도를 씌우자, 보통주도. 이런 의견도 있었다고도 하는데 무시되었다고 한다.
수익 배분 한도를 씌우려면 위험도 나눠야 하니까 성남시 입장에서는 확정수익을 가져가고 끝냈으면 좋겠다고 생각하는 것 자체는 해 볼법한 생각이다.
그러나
리스크가 사실 없었다고 판단된다.
부동산 사업에서는 토지매입 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크 등이 주요 리스크로 꼽히는데, ① 공권력을 이용해 토지가 낮은 가격에 강제수용되어 토지매입 리스크가 없었고, ② 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 껴있어서 인허가가 일사천리로 진행되었기에 인허가 리스크도 없었으며, ③ 판교라는 지역 자체가 인기가 높은 지역이라 분양 리스크도 없었다. 경기연구원 역시 대장동 관련 보고서에서 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가고 있고, 대장동의 경우 주택건설사업자들과 금융권에서 분양리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적"이라고 평가했다.
이재명 지사가 그 당시 성남시장 당시, 자기 트위터로 그거 위험 없다, 트위터까지 올린 상황이라고 한다.
그런데 당시 담당자 얘기를 들어보면 부동산 경기 당시 상황을 볼 때는 이익을 담보할 수 없는 상황이었다. 최경환 전 경제부총리가 빚내서 집 사라라고 말할 정도로 침체된 상황 이었다.
그래서 당시에 보통주를 가지고 있는 주주들은 우선주를 가진 분들보다 먼저 당연히 위험을 더 많이 부담하고 있으니까 배당을 더 많이 가져가는 게 맞다라는 것이 부동산 전문가들 시각도 있다.
즉 이재명 “리스크 큰 사업” 해명 불구,
2015년 1월 성남시의 ‘대장동 개발사업 추진에 따른 다른 법인에 대한 출자승인 검토보고’(출자승인 문건)에 따르면, 성남시는 “사업 타당성 용역 검토 결과 내부수익률(IRR) 6.66%, 경제성(B/C) 분석 1.03으로 종합적으로 사업 타당성이 있다”며 “(성남도시개발공사가) 공동출자자로 참여해 민간이 수익을 지나치게 우선시하지 않도록 하고 사업 정상 추진을 위해 사업 전반을 관리·감독 한다”고 적시했다.
논란의 핵심은 자본금(투자금) 3억5000만원으로 4040억원의 배당금(개인투자자 및 법인 몫)을 챙긴 부동산 개발회사 ‘화천대유자산관리’(화천대유)의 ‘성공 신화’에 정치 권력이 개입했는지, 수익 자금이 결국 어디로 흘러갔는지 등이다.
5. 대장동 개발 사업 화천대유 1.100배 수익 가능 이유
지분 가장 적었던 화천대유…화천대유, 1% 지분으로 민간분양 '3000억 수익'추산
제도 허점 파고들어 우선공급 택지 독식
화천대유는 지난 2018년 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에서 아파트 4개 단지를 분양해 2,352억원의 수익을 거둔 것으로 알려졌다. 나머지 1개 택지에선 이달 16일 연립주택을 분양했다. 부동산 시행업계에 따르면 화천대유가 연립주택 분양을 통해 650~700억원의 수익을 올릴 것으로 예측했다. 화천대유가 아파트 분양으로 이미 2,352억원을 벌어들인 점을 감안하면 총 분양수익은 3000억원 안팎으로 추정된다.
이에 화천대유가 이런 수익을 올릴 수 있었던 이유는
민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고들었기 때문으로 보인다.
대장동 개발 사업에서 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유자산관리(화천대유)가 주택사업으로 3000억원의 분양수익을 올렸다고 한 언론이 25일 보도했다.
이날 이 언론보도에 따르면, 대장동 개발 시행사인 성남의뜰은 2017년 15개 블록 중 5개 블록을 우선 공급할 때 하나은행, KB국민은행 등 금융권을 포함한 민간 출자자 지분 50%-1주를 기준으로 13만 m² 규모의 땅을 감정가에 넘겼다.
'보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령'에 따르면 민관 공동 출자 법인이 조성한 택지는 민간 출자자에게 우선 공급할 수 있다. 우선 공급 규모는 전체 택지 면적에서 민간 출자자의 지분을 곱한 면적 이내에서 정해진다. 지분이 클수록 우선 공급 면적이 커진다는 설명이다.
하지만 대장동 사업에 출자한 민간 사업자 중 컨소시엄 내 지분이 1%에 불과했던 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지한 것으로 알려졌다.
이는 금융사가 업무용 부동산 이외의 부동산을 소유할 수 없는 은행법 등에 따른 결과다. 애초에 은행은 주택 사업을 직접 할 수 없었고, 우선 공급 택지는 화천대유만 혜택을 볼 수 있는 구조였던 셈이다.
화천대유는 2018년 이렇게 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에서 아파트 4개 단지를 분양해 2352억원의 수익을 거둔 것으로 알려졌다. 나머지 1개 택지에선 이달 16일 연립주택을 분양했다. 부동산 시행업계에 따르면 화천대유가 연립주택 분양을 통해 650~700억원의 수익을 올릴 것으로 예측했다.
화천대유가 아파트 분양으로 이미 2352억원을 벌어들인 점을 감안하면 총 분양수익은 3000억원 안팎으로 추정된다. 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않아 고가 분양이 가능했다.
이에 띠라 화천대유가 이런 수익을 올릴 수 있었던 이유는
민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고들었기 때문이다.
민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정이 따로 없었다.
이는 화천대유가 이 지점을 간파해 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것으로 보인다.
앞서 상남의뜰에 출자한 민간 사업자 7곳의 지분은 하나은행(14%), KB국민은행(8%), IBK기업은행(8%), 동양생명보험(8%), SK증권(6%), 하나자산신탁(5%) 그리고 화천대유가 1%인 것으로 나타났다.
6. 특정금전신탁
special money intrust, 特定金錢信託
금융기관이 고객으로부터 예탁받은 자금을 고객이 지정한 운용방법·조건에 따라 운용한 후 운용 수익을 배당하는 신탁.
특금이라고도 한다. 고객들로부터 돈을 예탁받아 이를 대출이나 채권 등에 적절히 투자한 뒤, 일정기간 후 원금과 수익을 돌려주는 금융상품을 신탁이라고 하며, 특정금전신탁은 고객이 금융기관에 돈을 맡기면서 특정기업의 주식이나 기업어음·회사채 등을 구입해 달라고 지정하는 것이다.
이처럼 돈을 맡긴 고객이 직접 운용지시를 하는 경우에는 위탁자가 운용지시서를 통하여 자신의 판단으로 신탁재산의 운용으로서 매매할 유가증권의 종목·종류·가격·시기에 대하여 구체적으로 지정하므로 수탁자는 투자판단에 대한 재량이 전혀 없다. 그러나 투자자문회사에 운용지시를 위탁하는 경우에는 일체의 운용지시를 투자자문회사가 실행하며, 실제로는 신탁계약 외에 위탁자와 투자자문회사 사이에 투자를 일임하는 계약을 맺고 실무적으로는 수탁자를 포함시킨 3자간에 지시권에 관한 협정을 맺는 경우가 일반적이다.
신탁금액은 보통 1억 원 이상이고, 계약기간은 1년 정도가 많으며, 이익은 운용실적에 따라 각 결산일의 익영업일에 신탁원본을 추가하거나 현금으로 교부한다. 최근에는 채권·주식을 다양한 형태로 편입할 수 있는 맞춤형 특정금전신탁을 각 은행마다 취급하고 있으며, 최저 예치금액은 채권형이 1억 원 이상, 주식형은 10억 원 이상이고 신탁기간도 종전의 1년 이상에서 3개월 이상으로 줄어들어 단기운용이 가능하다. 그러나 신탁재산의 운용실적에 따라 이익 배당이 달라질 수 있고 경우에 따라 원금이 보장되지 않을 수 있으며, 예금자보호법에 의하여 보호되지 않는 단점이 있다.
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